不動産の「売り時」と「買い時」

例えば、借入金利の低下は、買主の実質的な費用負担を減らすため、不動産需要の増加(不動産価格の上昇)をもたらし、売主、買主双方に有利に働きます。つまり、金利が低い時期は不動産の売り時であり、買い時でもあります。それでは、他にどのような時期が不動産の「売り時」、「買い時」となるのでしょうか。

1.売り時

(１)景気上昇局面や株価高騰時

この時期は、金余りによる投資マネーが不動産市場に流入し、土地価格及び建物建築費を押し上げます。その影響で中古物件の価格も上昇していきます。

(２)建物のリフォーム時期

自分でリフォームを行っても、リフォームに要した費用ほど不動産の価格は上昇しないため、リフォーム前に売却する方が賢明です。

(３)戸建(木造)は築後20年、通常のマンションは築後25年経過するまで

住宅ローン控除の威力は意外に大きく、現時点で住宅を購入した人は、10年間で最大500万円の控除が受けられます。しかし、上記期間を過ぎると、控除を受けられなくなるため買い手が減り、不動産の価格は下落する傾向にあります。

(４)５年以上不動産を所有し続けた後

個人で５年以上所有した不動産の売却は、長期譲渡にあたり、５年未満の所有に較べ売却益に対して課せられる税額が約半分になります。

２.  買い時

(１)景気下降局面や株価下落時

不動産は長期所有が一般的であるため、心理的要素が強く影響し、この時期の不動産価格は実体経済以上に下ぶれしやすい傾向にあり、安く購入できる可能性が高まります。アパート等の投資用不動産ではその傾向がより顕著に表れます。

(２)築後20年程度が経過した立地条件の良いマンション

立地条件の良いマンションは、築後ある程度の年数(20年程度)を経過すると、価格があまり下がらなくなり、相対的にお買い得です。

(３)不動産を購入するのに有利な税制改正が行われた時

近年の住宅ローン控除を例にとると、最も少なかった時期は最高160万円、最も多かった時期は最高600万円(いずれも10年間)と４倍近くの開きがあり、税制の影響がいかに大きいかがわかります。

(こちらの内容は大分団地新聞12月号に掲載されています)